看房车包装

传贝壳遭反垄断调查一事，贝壳负责人表示为乌龙事件，经自查市场监管总局并未发布相关信息，媒体所指反垄断调查不实。以下为详细信息：

事件背景

5月25日，36氪援引路透消息称国家市场监督管理总局对地产中介贝壳找房启动反垄断调查。

在路透报道前，4月10日，58同城网CEO姚劲波在微博发文，称房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿（4％标准），还建议将此罚款打入国家公积金账户，以降低公积金贷款利率减轻老百姓买房负担，并公布了贝壳找房实施“二选一”的证据。

贝壳回应

据银柿财经，贝壳负责人称此事为乌龙事件。贝壳在收到消息后立即开启自查，经核查市场监管总局并未发布相关信息，该媒体所指反垄断调查所言不实。

贝壳业务模式及市场地位

业务模式：贝壳起于链家，但不同于链家网的垂直自营模式，其使命是缔造平台，以共享真实房源信息与链家管理模式为号召，吸引经纪人与经纪公司入驻，并提供“VR看房、VR讲房、VR带看”三大VR核心功能。在该体系下，贝壳扮演互联网平台角色，类似于滴滴、淘宝，包括链家和其他所有中介在平台上，成为类似于滴滴系统中的一辆车或淘宝上的一个店铺，通过平台提供的技术、信息完成交易。

市场地位

财务数据显示，2020年，贝壳营收达到704.8亿元，净利润达27.78亿元；全年平台总交易额突破人民币3.5万亿元，同比上涨64.5％；平台全年交易量占全国总交易量约2成，为21.55％。

2021年3月31日的一季报显示，贝壳收入207亿元，同比增长190.7％；净利润为10.59亿元，调整后净利润为15.02亿元。据国家统计局数据，今年一季度全国商品房销售金额达到3.8万亿元，按此测算，贝壳在新房交易市场的市占率达到约9％。

近期反垄断调查案例

4月10日，市场监管总局依法作出行政处罚决定，责令阿里巴巴集团停止违法行为，并处以其2019年中国境内销售额4557.12亿元4％的罚款，计182.28亿元。阿里此次受罚系因其滥用市场支配地位，对平台内商家提出“二选一”要求，并借助市场力量、平台规则和数据、算法等技术手段，采取多种奖惩措施保障“二选一”要求执行，获取不正当竞争优势，182.28亿元是迄今为止中国对企业开出的最大反垄断罚单。

4月26日，国家市场监管总局消息，近日，市场监管总局根据举报，依法对美团实施“二选一”等涉嫌垄断行为立案调查。美团回应称配合监管调查，目前公司正常运行，按照监管部门此前的处罚先例，美团或面临超百亿罚款。

贝壳其他情况

除被传卷入反垄断调查，贝壳还遭遇了创始人去世。5月20日，贝壳找房发布左晖去世讣告，称贝壳失去了一位奠定事业和使命的创始者，居住产业失去了一位始终在探索和创新的引领者。

5月24日，贝壳宣布，联合创始人、首席执行官及执行董事彭永东接替左晖，担任贝壳董事长一职，贝壳首席运营官徐万刚为贝壳执行董事。贝壳方面还表示，公司执行董事、高级管理人员和Propitious Global Holdings Limited（以及管理其所持股权权益的家族信托）承诺自即日起365日内，将不会出售、转让或以其他方式处置目前其持有的任何公司的普通股或美国存托股票。

大道至朴丨房山区碧岸澜庭踩盘记

房山区碧岸澜庭作为共有产权房项目，整体呈现出朴实无华、注重实用性的特点，在区位、户型、配套及价格等方面均体现出对刚需群体的诚意，与部分商品房的过度包装形成鲜明对比。

一、区位与交通位置：位于房山线稻田站附近，步行可达售楼处（长景新园底商），与中粮·京西祥云一路之隔。交通：依托房山线地铁，方便通勤至市区，适合在西南区域工作的刚需人群。二、售楼处体验风格：接待中心无奢华装饰，以功能性为主，无沙盘、模型等营销道具，仅通过海报展示区位信息。服务：工作人员态度平和，无过度推销行为；公积金及商贷银行人员现场办公，提供一站式服务。流程：看房人了解基本信息后，由司机专车送至项目现场看现房，流程高效且注重实际体验。三、项目规划与户型楼间距：楼间距宽敞，内部空间类似半个小公园，居住舒适度高。户型设计：

方正实用，功能分区明确，无冗余装饰。

主力户型为两居室，总价250万元起，单价约2.8万元/平方米，价格亲民。

细节亮点：大阳台采用落地窗设计，采光充足；入户门配备智能面板，可查看监控、开单元门，功能简洁实用。

四、现房优势与交付现房状态：项目已为现房，办理贷款后即可集体交房，减少购房者等待时间。房产证：交房后约两年可取得房产证，需注意产权办理周期。五、与市场对比共有产权房痛点：北京共有产权房曾因质量问题、合同纠纷等引发维权，如海淀金隅凤栖家园延期签约事件，导致市场信任度下降。碧岸澜庭差异化：

务实态度：从售楼处到产品均以实用性为核心，避免过度营销，重建购房者信心。

性价比：价格低于周边商品房，且户型设计、社区规划更贴合刚需需求。

六、总结

碧岸澜庭通过去营销化、强化实用性、控制总价等策略，精准定位刚需群体，为共有产权房市场树立了务实标杆。尽管产权办理周期较长，但其现房属性、合理定价及社区规划仍具备较强吸引力，尤其适合预算有限、注重居住功能的购房者。

郎教授亲自带队，外地炒房团抄底深圳，爆买宝安60多套房子！

郎咸平教授带外地炒房团在深圳宝安沙井的「鸿荣源珈誉玖玺」购买了60多套房子。

事件背景：

郎咸平教授作为中国著名经济学家和财经大V，近年来转型为房产投资领域的意见领袖，带领粉丝在全国各地进行房产投资。

此次带队的三辆大巴车炒房团，选择在深圳楼市调整期进入市场，目标楼盘为「鸿荣源珈誉玖玺」。

楼盘情况：

位置与配套：位于宝安沙井，属于刚需睡城，地铁6站到宝中、8站到前海，带深圳外国语宝安学校学位，周边有50万方商业配套（湾区壹方商业、华强广场、山姆会员店等）。

开发商实力：鸿荣源在深圳地位类似仁恒在上海、绿城/滨江在杭州，其开发的壹方城、壹方汇等项目已成熟，本地认可度高。

历史销售：2023年7月首开时，曾斥资300万邀请王心凌造势，拿下深圳全年销售套数和面积双冠王，但后续加推销售不温不火。

市场操作：

封盘接待：为接待炒房团，开发商特意封盘一天，集中推销。

大V带货套路：

线上造势：通过宏观数据、政府规划渲染城市房价被低估，营造稳赚不赔氛围。

筛选楼盘：用“人口流入”“产业升级”等话术包装楼盘潜力，回避配套不足、供应量大等硬伤。

线下扫货：组织外地看房团实地购房，利用粉丝信任促成批量成交。

风险警示：

历史教训：郎教授此前带粉丝投资旅游房产、康养房产甚至柬埔寨土地，在楼市调整期导致投资者亏首付、亏利息甚至血本无归。

楼盘缺陷：「鸿荣源珈誉玖玺」作为超大型社区（6万人规模），存在供应量过大、增值潜力有限的问题，此前已有分析指出其房价可能下跌。

外地购房风险：对城市规划、板块价值缺乏了解的外地投资者，极易成为“接盘侠”。例如，去年大V带客购买的龙华某楼盘，甚至面临交房风险。

市场趋势：

政策预期：国常会明确推动楼市止跌回稳，广州已全面放开限购，北京、上海、深圳可能跟进，进一步降低购房门槛。

深圳吸引力：城市能级高、发展上限高，当前首付1.5成、利率3.0%等政策已处历史低点，叠加“低首付操作”等市场创新，持续吸引资金涌入。

投资逻辑：短期看政策松绑，长期看城市产业和人口支撑，但需警惕局部供应过剩和保障房冲击。

专业建议：

购房策略：需结合系统性筛选和科学决策，避免凭感觉买房。

咨询价值：通过线下1V1深度咨询，可提前规划方案、避开风险，一次性买对房子。

房屋开盘，应该注意事项。

开盘选房经验，总结了以下四要诀：

1、稳：看房之前要作好准备，要稳打稳扎。对房子的信息当然是了解的越多越好啦，整理好被查看住房的有关资料和信息，心中考虑好，要着重注意哪些问题；同时随身带好皮尺、笔记本、笔和计算器，以为亲自丈量、绘制平面图之用。

2、准：对房子的信息了解透彻之后，接下来就是要选准房子了。从价格、外环境、户型、配套、交通等因素，全方位考虑。选一个适合的房子。

3、细：挑选一个称心房子，要考虑的格外细致。户型就一大重要考虑因素，而在这其中又有更多需要考虑的事项。

4、磨：不但晴天去看，下雨天也要去看。特别是购买顶层的，更要在雨天查看屋面有否渗水；不但双休日去看，平时也要去看的。因为周末住房周围不少工厂休息，噪声、污染发现不了，工作日的时候，易如实发现问题。

如何制定营销策略？掌握这个方法很重要！

制定营销策略可借助品牌/投入模式，通过分析商品品牌差异度和消费者购买投入两个核心因素，将购买行为划分为复杂型、寻求心理平衡型、寻求多样化型和习惯性四种类型，并针对不同类型制定差异化策略。以下是具体方法：

一、品牌/投入模式核心逻辑

该模式以品牌差异度为纵坐标、购买投入为横坐标，构建二维分析模型，将消费者购买行为分为四类：

（消费者购买“品牌/投入”模式图）品牌差异度：指同类商品中不同品牌在功能、质量、形象等方面的区分程度。购买投入：指消费者购买商品时投入的时间、精力、金钱等成本。

通过这两个因素的组合，可明确消费者购买行为的类型，进而制定针对性策略。

二、四类购买行为及营销策略1. 复杂的购买行为（高投入+高品牌差异）行为特征：消费者谨慎决策，购买过程长，需全面了解商品性能、特点及利益。典型商品：商品房、汽车、高端家电等。营销策略：

提供详细信息：通过专业手册、线上咨询、线下体验等方式，帮助消费者全面了解商品。

建立信任关系：利用专家推荐、用户评价、品牌历史等增强可信度。

个性化服务：根据消费者需求定制方案，如商品房提供户型设计建议。

2. 寻求心理平衡的购买行为（高投入+低品牌差异）行为特征：消费者关注细节，通过反复比较（如价格、售后服务）达成心理平衡。典型商品：彩电、冰箱、空调等标准化家电。营销策略：

突出细节优势：强调售后服务、保修政策、能效等级等差异化细节。

价格策略：通过限时折扣、赠品等方式降低消费者比较成本。

简化决策流程：提供对比工具（如参数表）或一站式服务（如免费安装）。

3. 寻求多样化的购买行为（低投入+高品牌差异）行为特征：消费者冲动购买，不愿花时间比较，易受包装、广告等刺激。典型商品：饮料、零食、化妆品等快消品。营销策略：

强化视觉吸引力：采用鲜艳包装、独特瓶型或明星代言。

优化陈列位置：将商品放置在货架显眼处（如端架、收银台附近）。

制造话题性：通过社交媒体挑战、联名款等方式引发关注。

4. 习惯性的购买行为（低投入+低品牌差异）行为特征：消费者依赖过去习惯，忠诚度高，对价格敏感。典型商品：卫生纸、洗衣粉、食盐等日用品。营销策略：

维持价格优势：通过批量折扣、会员价等方式吸引长期购买。

强化品牌记忆：利用重复广告、固定陈列位置巩固消费习惯。

推出小包装或试用装：降低新用户尝试门槛，逐步培养忠诚度。

三、品牌/投入模式适用范围与注意事项1. 适用场景新产品开发：通过分析目标用户购买行为类型，设计符合需求的产品特性。营销策略制定：针对不同商品类型选择广告投放、促销活动等策略。培训项目：嵌入营销人员技能培训，提升对消费者行为的洞察力。2. 局限性及补充建议单一因素限制：该模式仅考虑品牌差异和购买投入，忽略心理、文化、经济等复杂因素。动态调整需求：消费者行为可能随市场变化（如经济波动、技术革新）而改变，需定期更新分析模型。多因素结合：建议结合SWOT分析、4P理论等工具，综合制定策略。四、实操案例验证

以商品房、彩电、饮料、卫生纸为例：

（实操案例分析图）商品房：复杂型行为→提供VR看房、专家解读政策。彩电：寻求心理平衡型行为→强调“以旧换新”补贴、延长保修期。饮料：寻求多样化型行为→推出季节限定口味、联名包装。卫生纸：习惯性行为→通过“满减”“买赠”活动刺激囤货。五、总结

品牌/投入模式为营销策略制定提供了结构化框架，通过分类消费者行为，可精准匹配资源（如广告预算、促销方式）。实际应用中需注意：

数据驱动：通过市场调研量化品牌差异度和购买投入。灵活调整：根据竞争环境、消费者反馈动态优化策略。整合营销：结合内容营销、社交媒体等新兴手段扩大效果。

掌握此方法，可显著提升营销活动的针对性和转化率。

选房避坑：房子买错前的5个征兆

买错房的5个危险征兆为：“规划中”频繁出现、销售制造抢购假象、合同条款模糊且偏向开发商、物业费异常高且用途不明、亲友盲目催促购房。以下是具体说明：

“规划中”仨字出现超过3次

风险本质：开发商利用“规划中”的配套设施（如地铁、学校、商业综合体等）作为营销噱头，但这些规划可能未纳入政府正式文件，或落地周期极长（甚至可能流产）。例如杭州某网友因轻信“规划中地铁+名校分校”买入远郊盘，最终配套落空导致房价腰斩。

避坑动作：

登录当地自然资源和规划局官网查询控制性详细规划图，或通过政府网站文件公示核实配套真实性。

要求开发商出示配套项目的红头文件（如政府批复、建设许可证等），警惕“双地铁”“三公园”等虚数包装。

即使开发商张贴文件复印件，也需通过政府网站核对原件，防止伪造文件。

看房时销售总说“别人都买了”

风险本质：开发商通过“暖场”“雇托儿”制造抢购假象，或使用激将法（如“穷就别看房”）刺激购房者冲动决策。此外，开发商可能故意隐藏优质房源，仅开放差楼层以逼迫购房者接受高价。

避坑动作：

拍照留存售楼处整栋楼销控表，并登录房管局官网查询备案情况，对比实际售价是否虚高。

警惕“仅剩X套”“抢购倒计时”等话术，保持冷静，避免被销售情绪裹挟。

合同里藏着“最终解释权归开发商”

风险本质：合同条款模糊或偏向开发商，例如“教育资源以政府安排为准”“高档建材”“同档次品牌”等表述，为开发商逃避责任提供空间。南京李女士因合同未明确学区，收房时“名校”变“菜小”且败诉。

避坑动作：

要求销售将所有承诺（如学区、交付标准、违约责任等）写入合同，并录音留存证据。

聘请专业律师审核合同，重点修改模糊条款（如明确建材品牌、延期交房赔偿标准等）。

物业费高得离谱，还说不清用途

风险本质：开发商内定物业公司可能存在乱收费、服务差等问题，导致未来二手房因高物业费和低服务质量贬值。

避坑动作：

要求开发商公示物业费定价依据（如成本测算、服务标准等），并写入合同附加协议。

查询物业公司过往项目评价，若口碑不佳则谨慎购买。

亲戚朋友都说“赶紧上车”

风险本质：从众心理和焦虑营销（如自媒体炒作“再不买就涨价”）导致购房者忽视自身需求，盲目跟风。自住房若居住体验差，即使升值也仅为纸面财富。

避坑动作：

冷静评估自身需求，例如考虑“如果房价跌30%，是否仍能正常生活”。

区分自住房与投资品，优先满足居住舒适度而非短期升值预期。

深层原因与总结：买错房的悲剧往往源于人性弱点：

贪婪：轻信“抄底神话”或过度追求升值，忽视风险。懒惰：未实地考察或核实信息，仅依赖销售宣传。从众：因焦虑或群体压力草率决策。

真正的好房子需经得起质疑与对比，购房时应警惕“热血上头”的瞬间，理性分析规划真实性、合同条款、物业质量等核心因素，避免因短期情绪或外部压力做出错误选择。

第四代住宅盛行，传统老房子将会更难卖！该如何破局？

面对第四代住宅盛行带来的销售压力，传统住宅可通过以下策略破局：

精准定位，锁定目标客户刚需客户：第四代住宅虽优势明显，但价格门槛较高。预算有限的刚需客户更注重房屋价格和基本居住功能，传统住宅在价格上往往更具优势。开发商可针对这部分客户推出小户型、低总价产品，并在装修、物业服务等方面提供个性化解决方案。例如，提供多种装修套餐供客户选择，满足不同预算和装修风格的需求；在物业服务上，提供基础的安保、保洁服务，同时针对刚需客户的生活习惯，增加快递代收、社区便利店等便捷服务。特殊需求客户：部分客户对居住环境有特殊需求，如喜欢安静、不追求过多创新设计的人。传统住宅可突出自身成熟社区配套、稳定居住氛围等优势。例如，强调社区周边成熟的商业、教育、医疗等配套设施，让客户感受到生活的便利性；展示社区长期形成的良好邻里关系和社区文化，营造温馨、和谐的居住氛围。高端客户：并非所有高端客户都会被第四代住宅吸引，部分高端客户更重视居住舒适度。如金茂西安在第四代住宅探索上并不激进，更注重把握舒适与赠送的尺度，因为高端客户对高赠送敏感度不高。传统住宅可针对这类客户，在产品设计上注重空间布局的合理性和居住的舒适性，采用高品质的建筑材料和装修标准，提供私人定制化的服务，满足其对高品质生活的追求。产品创新，弥补自身短板优化户型结构增加赠送面积：借鉴第四代住宅的设计理念，合理利用空间，通过优化户型结构增加赠送面积，提高得房率。例如，将原本计入建筑面积的设备平台、阳台等空间进行合理改造，使其成为可利用的室内空间。可以将设备平台封闭起来，增加室内使用面积；将阳台进行合理分隔，一部分作为生活阳台，一部分作为休闲空间。提升居住品质：

加强房屋质量把控：采用更环保、耐用的建筑材料，提高房屋的质量和寿命。例如，选用具有良好隔音、隔热性能的门窗材料，减少外界噪音和温度对室内的影响；使用环保型的装修材料，保障居住者的健康。

优化小区景观设计：打造舒适宜人的居住环境，增加小区的绿化面积，设置景观小品、休闲步道等，为居民提供休闲娱乐的场所。例如，在小区内建设小型花园、喷泉景观，营造优美的自然环境；设置健身步道、儿童游乐区等，满足不同年龄段居民的需求。

完善配套设施：增加停车位、建设健身休闲场所、引入智能安防系统等，满足客户对高品质生活的追求。例如，建设地下停车场，解决停车难的问题；配备健身房、游泳池等健身休闲设施，丰富居民的业余生活；安装智能安防系统，如人脸识别门禁、监控摄像头等，提高小区的安全性。

精益营销，提升转化效率打造案场说辞和价值体系：用超级转化率思维重新打造案场说辞，突出传统住宅的优势和特点，如价格优势、成熟配套、稳定居住氛围等。同时，建立完善的价值体系，将产品的优势与客户的需求相结合，让客户清晰地了解到购买传统住宅能带来的价值。例如，针对刚需客户，强调低总价、高性价比；针对改善型客户，强调居住品质和社区环境的提升。优化现场包装：对销售现场进行精心包装，营造出舒适、温馨、专业的氛围。例如，在售楼处设置样板间，展示传统住宅的户型结构和装修效果；在小区内设置展示区，展示小区的景观设计和配套设施；在周边道路设置指示牌和宣传海报，吸引客户的关注。加强线上推广：利用互联网平台进行线上推广，扩大品牌影响力和产品知名度。例如，建立官方网站和社交媒体账号，发布项目信息、户型图、效果图等资料；开展线上营销活动，如线上直播看房、线上抽奖等，吸引客户的参与和关注。优质服务，增强产品溢价提供贴心物业服务：优质贴心的物业服务是助力营销、提升产品溢价的重要因素。可以借鉴龙湖服务的模式，做到满意、惊喜、感动。例如，制定详细的物业服务标准，如垃圾桶顶部烟灰缸里的烟灰不能超过5个，且不能存在超过5分钟；见过业主三次面后，必须认识其车辆、业主本人甚至宠物的名字，体现对业主的高度尊重与细致呵护；清晨保洁员做园区清洁时，会在水桶中放一块抹布后再开水龙头，避免接水噪音影响业主；夜间巡逻的保安专门配备耳机和软底皮鞋，降低对话、脚步声对业主休息的干扰。建立业主社群：通过建立业主社群，增强业主之间的交流和互动，营造良好的社区氛围。例如，定期组织业主活动，如社区文化节、亲子活动、健身比赛等，让业主感受到社区的温暖和归属感；建立业主反馈机制，及时了解业主的需求和意见，不断改进物业服务质量。

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